El presente artículo expone el procedimiento teórico y práctico para la elaboración de planes de mantenimiento del patrimonio histórico de les Illes Balears: museos, murallas, edificios religiosos (iglesias, ermitas, conventos, monasterios, cruces), industrias, teatros romanos, torres de defensa, talaiots, llogarets, posesiones, molinos, Cosolat del mar, Cort, Castell de Bellver.
Según el art. 16 de la LOE, son los propietarios los que tienen la obligación de «conservar en buen estado la edificación mediante el adecuado uso y mantenimiento, así como, recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada».
Según el artículo 26 de la Ley de Patrimonio Histórico de las Illes Balears, «los propietarios, titulares de derechos o simples poseedores de bienes de interés cultural o catalogados tienen el deber de conservarlos, mantenerlos y custodiarlos de tal manera que se garantice la salvaguarda de sus valores. El uso a que se destinen dichos bienes debe garantizar su conservación».
El mantenimiento resulta mucho más efectivo cuando el propietario cuenta con un plan, es decir: cuando tiene un calendario de actuaciones rutinarias y efectivas, que puede llevar a cabo con facilidad, para mantener y mejorar la calidad y el estado de conservación del edificio.
En ese contexto, son imprescindibles los manuales de mantenimiento de edificios con valor patrimonial los cuales tienen como objetivo proporcionar pautas sencillas sobre cómo abordar problemas comunes prestando especial atención a las áreas que requieren un cuidado especial por parte de los propietarios.
Normativa
Para el desarrollo de un manual de mantenimiento de un edificio sin valor patrimonial, debe tenerse en cuenta el contenido de la siguiente normativa:
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
- Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.
- Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento electrotécnico para baja tensión.
- Real Decreto 1890/2008, de 14 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de eficiencia energética en instalaciones de alumbrado exterior y sus Instrucciones técnicas complementarias EA-01 a EA-07.
- Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios.
- Real Decreto 919/2006, de 28 de julio, por el que se aprueba el Reglamento técnico de distribución y utilización de combustibles gaseosos y sus instrucciones técnicas complementarias ICG 01 a 11.
- Real Decreto 513/2017, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios.
- Real Decreto 2291/1985, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Aparatos de Elevación y Manutención de los mismos.
Es importante señalar que, en algunas instalaciones (extintores, sistema eléctrico, ascensores o montacargas, etc.), el mantenimiento está muy regulado y es obligatorio que lo realicen empresas autorizadas que emitan certificación de sus trabajos.
En lo relativo al patrimonio, dicha normativa podría no ser de aplicación si resulta incompatible con la naturaleza de la intervención o con el grado de protección de los edificios o elementos y partes protegidas (art. 2.3 CTE), pero consideramos que es una referencia útil a tener en cuenta.
Aunque es evidente que el mantenimiento de un bien cultural no se puede desarrollar de la misma forma que en un inmueble sin valor patrimonial, estas referencias normativas resultan interesantes y útiles. La diferencia radica en la necesidad de aplicar criterios de conservación cuando se interactúa con materiales, ornamentaciones, estructuras o instalaciones que confieren al inmueble su valor patrimonial.
Si bien no existe normativa que regule específicamente esas labores de mantenimiento para construcciones con valor patrimonial, se tendrá en cuenta el contenido de las siguientes publicaciones:
- Ley 4/2003, de 26 de marzo, de museos de las Illes Balears.
- Ley 12/1998, de 21 de diciembre, de patrimonio histórico de las Illes Balears
- Guía para la elaboración e implantación de planes de Conservación preventiva, del Ministerio de cultura y deporte.
- UNE-EN 15898 Conservación del patrimonio cultural. Principales términos generales y definiciones.
- Guía de buenas prácticas en Conservación preventiva. Heritagecare.
Metodología teórica
A partir de las anteriores referencias relativas a construcciones con valor patrimonial, se entiende por mantenimiento:
Acciones periódicas programadas, de alcance limitado, orientadas a conservar la estabilidad y funcionalidad de estructuras, espacios e instalaciones propios de los bienes inmuebles o relacionados con la exhibición o almacenamiento de los bienes muebles. El alcance limitado de los protocolos de mantenimiento se refiere a que estos no deben incluir tratamientos de restauración o acciones de intervención arquitectónica que impliquen un proyecto y un control propios.
Ello, es compatible con lo establecido en el artículo 8.2 del CTE:
«El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento. Esto supondrá la realización de las siguientes acciones:«El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento. Esto supondrá la realización de las siguientes acciones: a)Llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando al técnico competente las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones. b) Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación. c) Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio.»
Así, el manual de mantenimiento tratará de evitar usos incompatibles con los previstos y reducir los daños futuros indicando las operaciones que periódicamente hay que acometer. Se establecerá las inspecciones periódicas a llevar a cabo, una programación de las tareas a realizar, una previsión de los medios necesarios y la documentación de las tareas ejecutadas; por tanto, el enfoque será preventivo.
En la práctica se utilizan fichas donde se definen las acciones agrupadas en función de los subsistemas que componen el edificio (estructura, fachadas, cubiertas, etc.) y un calendario de actuaciones para cada año. En cada tarea se indica el responsable de su ejecución, la existencia o no de certificado acreditativo, la periodicidad y, en caso necesario, la fecha del año en que debe realizarse.
El manual de mantenimiento y los protocolos de mantenimiento definidos en el Plan de Conservación Preventiva (PCP) pueden tener muchos elementos en común, pero la principal diferencia estriba en que los protocolos de un PCP deben elaborarse en función de los riesgos de deterioro y no de los subsistemas o partes del inmueble, no obstante, pueden complementarse con fichas individualizadas para elementos singulares si se considera necesario.
El producto resultante de los protocolos de mantenimiento es la documentación generada en las inspecciones periódicas y, en su caso, en las intervenciones asociadas a la inspección. Es decir, por un lado se obtendrán como resultado las fichas de recogida de datos y la documentación gráfica ilustrativa de las zonas de control y de los deterioros observados indicando su ubicación (cartografía, planos, fotografías, etc.) y, por otro lado, la descripción de las intervenciones y tratamientos realizados y la documentación gráfica relacionada.
Metodología práctica
Basado en la anterior descripción teórica de la metodología, de forma práctica consistirá en dos líneas de actuación claramente diferenciadas:
1. DAÑOS EXISTENTES
1.1 Inspección preliminar de daños
Se realizará una primera inspección visual de la edificación, identificando los daños existentes, inventariándolos, localizándolos sobre los planos existentes y realizando una ficha individual de cada uno de ellos, con descripciones cuantificadas y fotografías que permitan realizar un seguimiento futuro de la evolución de las patologías detectadas.
1.2 Inspecciones periódicas
En este punto, hay que incidir en la necesidad de establecer zonas de control para la supervisión. La determinación de estas zonas debe hacerse de manera sistemática, no aleatoria, basándose por una parte en los daños observados (las zonas deben ser representativas de cada uno de ellos) y por otra parte en relación a zonas de especial vulnerabilidad por su estado de conservación y su exposición a distintos factores.
Se definirán las fichas de inspección de los elementos dañados y de las especialmente expuestas, así como la periodicidad de las inspecciones a ser realizadas y el personal que debe realizarlas; ello permitirá llevar un seguimiento de la velocidad de la evolución de las patologías que justifique la toma de decisiones con recursos limitados.
2. MANTENIMIENTO
2.1 Inventario
Se realizará un inventario de los elementos a inspeccionar y mantener periódicamente, localizándolos en los planos existentes, definiendo los diferentes subsistemas En la práctica se utilizan fichas donde se definen las acciones agrupadas en función de los subsistemas que componen el edificio (estructura, fachadas, cubiertas, etc.). Para la simplificación de la localización de cualquier nuevo daño, se realizará una subdivisión que permita la localización de forma inequívoca del daño, no tan solo por la definición de subsistemas, también acompañado de la definición de cuadriculas sobre los planos que permitan una fácil localización por el inspector.
2.2 Mantenimiento
En la práctica se utilizan fichas donde se definen las acciones agrupadas en función de los subsistemas que componen el edificio (estructura, fachadas, cubiertas, etc.) y un calendario de actuaciones para cada año. En cada tarea se indica el responsable de su ejecución, la existencia o no de certificado acreditativo, la periodicidad y, en caso necesario, la fecha del año en que debe realizarse.
Además de los protocolos ya mencionados, otro habitual a considerar es el protocolo de limpieza, que a pesar de representar una tarea muy básica requiere la definición de pautas acordes con la conservación de los bienes culturales.
2.3 Mantenimiento legal
Se realizará un calendario del mantenimiento regulado legislativamente (instalaciones eléctricas, contraincendios, aparatos elevadores, climatización,….), definiendo las inspecciones a ser llevadas a cabo por personal autorizado y la periodicidad de las mismas.